最新消息显示，7月深圳市新建商品住房成交价格为56720元/平方米，环比下跌8.15%，为2012年以来环比最高跌幅。
深圳发生了什么，使人口快速流入，而上海又发生了什么，导致人口流出呢?
即使房价这么高，你还愿意去深圳工作吗?对此很多人的回答是：愿意。
最新消息显示，7月深圳市新建商品住房成交价格为56720元/平方米，环比下跌8.15%，为2012年以来环比最高跌幅。
但这一价格仍然在四个一线城市中最高。
是什么推高了深圳的房价?影响一个地区的房价的关键因素有经济和人口等指标。一个越少的地方聚集了越多的人口，房价当然更高。从上图中可以看到，深圳的城市总面积是四个一线城市中最少的，而其2015年常住人口大约在1137万，与广州1350万人差距不远，但后者面积是其3.7倍。
另一个关键因素是，深圳持续流入的人口。数据显示，2015年，深圳常住人口新增59.98万人，是整个广东增速最快的。广州的情况也不错，新增常住人口42.06万人。
不过，北京和上海的情况则不太一样。2015年，北京的常住人口为2170.5万，比2014年新增18.9万。上海更是出现了人口负增长，2015年2415.27万人口，比2014年的2425.68万，减少10.41万人。
最新消息显示，7月深圳市新建商品住房成交价格为56720元/平方米，环比下跌8.15%，为2012年以来环比最高跌幅。
深圳发生了什么，使人口快速流入，而上海又发生了什么，导致人口流出呢?
首先，先看下面的表格：
中国一向是城乡不平衡的，资源向城市倾斜，在人口可以自由流动的前提下，人口也必然向城市集中。此外，城市根本的含义就是人口密度足够大，形成更多的分工，然后就拥有更多的机会。
在经济学中有一个经济聚集和人口聚集的比较方法：经济聚集程度越高，就越可以拉动人口聚集。
北上广深是中国的四大城市，其GDP占中国整体的比重最低的为深圳，但2015年也达到了2.59%。只看GDP还不成，应该看看这些GDP是由多少人口创造的。
从常识上理解，如果人口占全国的比重，与GDP占全国的比重持平，意味着人口聚集等于经济的聚集，换句话说，这一地方对于人口的吸引力和全国的水平基本一致，那么这一地方的人口聚集就可能达到了顶峰。
上面的表格中体现的最关键因素，就是经济占比/人口占比。这从某个角度反映了经济与人口不平衡的情况，体现每个地方的“机会洼地”还有多少。
很明显：深圳的“机会洼地”最大，经济占比/人口占比超过3倍，广州其次，北京第三，上海最低，只有2.10倍。
而这，成为推高深圳房价的重要因素。
最新消息显示，7月深圳市新建商品住房成交价格为56720元/平方米，环比下跌8.15%，为2012年以来环比最高跌幅。
延伸阅读
中国房价地图：深圳一年涨4成 这个城市跌12%
从多数城市房价下跌，到多数城市房价上涨，一年多时间里，中国楼市又完成了一轮涨与跌之间的博弈。中国指数研究院日前发布的报告显示，截至7月底，其监控的一百个城市的平均房价，已连续15个月环比上涨，同比上涨也持续了12个月。一年来，中国各地房价呈现出怎样的涨跌分布图?
哪里房价涨最多?
深圳、东莞、惠州一年涨三成
近一年来楼市的升温直接反映在了房价上。中指院百城房价报告显示，去年7月份10685元/平方米的百城平均房价，一年后涨到了12009元/平方米，涨幅约12.39%。
中国房价地图：深圳一年涨4成 这个城市跌12%
记者梳理发现，期间深圳房价上涨最多，高达41%;惠州、东莞等5个城市涨幅超30%;合肥、中山等7个城市上涨超20%。而在去年同期，除深圳一城涨价超20%，其余涨幅较高的城市也仅仅是处于1%-9%之间。
值得关注都是，去年以来百城涨幅最高的三个城市--深圳、惠州、东莞均地处广东省。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受记者采访时分析，深圳房价一度暴涨，主要因为“供应与库存不足+交通基础设施大建设+人口暴增”，以及地王扎堆推高房价。而深圳周边东莞、惠州一年房价涨三成，正是深圳限购、需求外溢、政策刺激等因素的叠加。
不过7月份深圳楼市出现了量价齐跌现象。谢逸枫认为，这其实是受到供应紧缩、房企推货节奏等影响，实际楼盘房价并没有下降。
最新消息显示，7月深圳市新建商品住房成交价格为56720元/平方米，环比下跌8.15%，为2012年以来环比最高跌幅。
哪里房价在下跌?
三亚、吉林、泰州跌幅超5%
上述报告显示，截至7月底，与去年同期相比新建住宅价格下跌的城市有38个。其中，三亚、吉林、泰州跌幅超过5%，沈阳、台州等14个城市跌幅在2%-5%之间。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者介绍，房价下跌城市背后多是因为人口导入效果欠佳，需求不强，只能通过降价的方式来吸引新需求。
报告显示，近12个月来，曾经因炒房团涌入而房价飙升的三亚，房价连连下跌，仅2015年7、8月和今年6月出现了小幅环比上涨。每平米平均房价由去年7月20141元/平方米跌至今年7月17960元/平方米，降幅约12%。
严跃进认为，在房价下跌城市中三亚比较特殊，有很强的炒房需求，但因实际空置率较高导致房价难涨。
中国房价地图：深圳一年涨4成 这个城市跌12%
哪里房价最稳定?
邯郸、乌鲁木齐等地楼市平稳
相较于其他城市，邯郸、乌鲁木齐、湘潭、太原、哈尔滨等城市楼市较为平稳。报告显示，目前这些城市平均房价相对较低，均在8000元/平方米以下，截至7月底同比涨跌幅在1%以内。
严跃进分析，房价表现平稳，实际是因为需求稳定，且并非投资热点城市，但对于库存压力较大的城市来说，鼓励购房者入市还需有所举措。
记者查阅上海易居房地产研究院提供的7月份《70城住宅库存报告》发现，上述城市中部分城市住宅库存并不低。按照上半年市场消化速度，乌鲁木齐、哈尔滨库存分别可卖24月、23个月。而市场一般认为较为合理的情况是14个月左右。
最新消息显示，7月深圳市新建商品住房成交价格为56720元/平方米，环比下跌8.15%，为2012年以来环比最高跌幅。
哪些城市出现“库存荒”?
合肥、南京库存只够卖2个月
《70城住宅库存报告》显示，当前各地楼市库存分化加剧，高者如北海、沈阳、银川等地，库存消化周期在20个月以上;低者如苏州、惠州等库存消化周期只有不到5个月，南京、合肥则仅够卖2个月。
记者观察发现，苏州、惠州、南京、合肥等地，正是一年来领涨中国房价的二线热点城市。
百城房价报告显示，今年7月底苏州新建住宅平均价格为15337元/平方米，比去年的12108元/平方米涨价三千多元。南京、合肥同期分别上涨四千多元和两千多元。
严跃进认为，库存不足是房价上涨的一大推手。后续各地应坚持“因城施策”，去库存周期大的城市，继续积极去库;去库存周期偏小的城市，则应补库存或追加土地开发投资。
谁的地价赶超房价?
苏州、杭州等地价涨幅超100%
市场普遍认为，一年来高价地频出对推涨房价效用明显。中原地产提供的数据显示，截至8月4日，全国有34个城市年内卖地金额超过百亿元，刷新了同期历史最高纪录，单位面积地价较去年大幅上涨。
从平均楼面价看，深圳比去年同期涨价332%，涨幅居首。其次是苏州上涨200%，杭州上涨147%，南京上涨133%，厦门上涨117%，合肥上涨111%。
中原地产首席分析师张大伟指出，在热点城市出现了普遍性的地价超过房价现象，楼市豪宅化明显。南京、合肥、厦门、苏州成为今年以来“地王”最密集的二线城市，“这些城市的房价如果没有约束性政策，很可能会爆发式上涨”。 |
